Đầu tư nhà phố - chi càng nhiều lãi càng cao?
Cụ thể, anh H mua nền đất trong khu dân cư hiện hữu quận 7, thuộc phía Nam Sài Gòn vào quý I/2017, đúng thời gian Tp. HCM diễn ra cơn sốt đất năm ngoái. Mảnh đất của anh nằm trong hẻm xe hơi, gần khu chế xuất Tân Thuận, chi phí đất gần 5 tỷ đồng.
Ngay khi có đất, anh tiếp tục dồn thêm vốn đầu tư xây căn nhà phố 4 tầng. Với suy nghĩ theo thời gian, tài sản gắn liền với đất chỉ có tăng giá chứ không giảm nên anh dốc tiền làm nội thất hoành tráng. Tổng chi phí đầu tư lúc xây nhà cho đến khi hoàn thiện là 8 tỷ đồng. Nhẩm tính lợi tức khiêm tốn nhất phải đạt 25-30%, anh H cho rao bán căn nhà 10,5 tỷ.
Tuy nhiên, với tình hình thị trường đất nền đang chững lại, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đứng ngoài thị trường vì chê giá đất và bất động sản liền thổ bị đội lên quá cao nên dù đã chào bán nhiều tháng anh H vẫn chưa tìm được khách mua. Khách đến xem tỏ ra ưng ý với căn nhà nhưng luôn mặc cả mức giá dưới 9 tỷ đồng. Tiếc công sức và tâm huyết, anh H quyết giữ tài sản đợi cơn sốt đất mới.
Thấy việc mua đứt bán đoạn đang khó khăn, anh chuyển qua hình thức cho thuê văn phòng để thu hồi vốn. Khách đến hỏi thuê, anh chào giá 3.500 USD/ tháng với nhiều điều kiện khắt khe về việc bảo quản nhà cửa, nội thất. Giá cao, lại khắt khe trong các điều khoản bồi thường nên anh cũng không tìm được khách thuê phù hợp.
Bán chưa được, cho thuê cũng không xong nhưng anh H vẫn lạc quan. "Tôi tin hàng năm giá trị tài sản kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy”.
Nghịch lý kén khách vì nhà...quá đẹp
Một môi giới nhà phố địa bàn quận 7, TP HCM từng tham gia chào bán căn nhà của anh H cho rằng, nguyên nhân tài sản này khó giao dịch thành công vì chi phí ban đầu dành cho đất quá cao. Thêm nữa, nhà xây vừa to (4 tầng hơn 350 m2), vừa sang (nội thất xịn) nên rất kén khách. Bởi lẽ với dòng tiền trên 10 tỷ đồng, khách mua nhà có nhiều sự lựa chọn và họ thích tự hoàn thiện căn nhà theo ý mình.
Trong khi đó, khách thuê chỉ tìm mặt bằng giá rẻ và điều kiện cho thuê không quá khắt khe nên mãi anh H vẫn chưa cho thuê được. “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó bán, cũng kén khách thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì khả năng bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá ưng ý”, nhà môi giới này cho hay.
Với hơn 5 năm làm nghề môi giới nhà phố tại Tp.HCM và nhiều năm hoạt động trong ngành bất động sản, ông Đoàn Quốc Duyệt cho biết mặc dù nhà phố là kênh đầu tư khá an toàn nhưng không phải là không có rủi ro. “Đặc thù của thị trường T.HCM là nếu đầu tư nhà phố to, quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”.
Chiến lược nào cho nhà đầu tư nhà phố?
Để đảm bảo lợi nhuận và khả năng xoay vòng vốn, các nhà đầu tư chuyên nghiệp dòng sản phẩm nhà phố thường có chiến lược bài bản. Cụ thể, họ thường chọn phân khúc bình dân, nhà phố diện tích vừa phải, có thể chung sổ, giá phổ biến 1,8 - 2,3 tỷ đồng một căn, nhỉnh hơn 2,5 - 3 tỷ đồng một căn trở xuống. Nếu đầu tư làm nhà phố phân khúc cao cấp, phải có nhóm chuyên mua bán dòng này, hoặc có lượng khách tiềm năng.
Trường hợp làm nhà phố ở phân khúc chục tỷ đồng mỗi căn trở lên thì đối tượng khách hàng càng thu hẹp lại, nếu không có sẵn đơn đặt hàng, thanh khoản sẽ rất kém. Nhóm khách hàng tiềm năng gồm có: giới nghệ sĩ thu nhập cao, doanh nhân và những đối tác cùng sở thích. Tuy nhiên, đa số nhóm khách hàng này ưa chuộng nhà phố dự án có hàng rào bảo vệ nhiều lớp hơn là nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ.
Theo ông Duyệt, thị phần nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ, vừa to vừa sang, còn phải phù hợp với an ninh của cả khu vực đó mới dễ bán. Càng đầu tư chuyên nghiệp, các nhà môi giới càng toan tính nhiều hơn, đa phần đều có đơn đặt hàng trước. Nếu chưa có sẵn nguồn khách, tiêu chí tiếp theo là đặt mục tiêu lợi nhuận vừa phải để dễ sang tay. Riêng những ai trường vốn (vốn dài hạn và không vay), chấp nhận đi đường dài chờ tài sản tăng giá theo chu kỳ, sẽ khó tránh khỏi kịch bản bị chôn vốn.
Ông Duyệt cho biết thêm, hiện nay phân khúc xây nhà phố cỡ lớn hoặc biệt thự trong khu dân cư hiện hữu cũng không còn sức nóng như trước, trừ khi căn đó có vị trí quá đẹp. Vì hiện nay có nhiều dự án biệt thự compound hướng tới không gian, cảnh quan, an ninh và tiện ích nội khu chuẩn mực, người mua để ở phần nhiều sẽ thích những nơi này cho dù giá có nhỉnh hơn đôi chút.
MuaBanNhaDat theo TBKD